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如何通過資產管理手段改善酒店投資收益困境

天津11选5 www.jkxrdk.com 2019年9月11日 來源:天津11选5      作者://www.jkxrdk.com

如何通過資產管理手段改善酒店投資收益困境
如何通過資產管理手段改善酒店投資收益困境

自從千禧年后,中國酒店業呈現出一片繁榮,酒店供應數量急速攀升。與擁有酒店不同,興建酒店必須具備獨特的專業技能,使酒店物業資產績效能隨著時間推移達到最大化。資產管理公司的作用是和其他利益相關者合作執行策略并實現特定目標?!熬頻曜什芾硪砸恢侄懶?專業的第三方身份,提供運營評估,物業評估及改造升級等顧問服務,并用全新的資產定位,聯合金融機構,協助提升資產價值或尋求退出機制?!?br/>
投資回報“慘淡”
酒店投資回報率低下一直是酒店業主/開發商最為憂心的問題,大量酒店項目的回報率無法突破3%,甚至很多項目的回報是負值。追溯其原,首先,在中國酒店業蓬勃發展時期,不少酒店業主盲目追求大空間以突顯豪華的感覺和體驗,過于片面的思維導致酒店的每間客房均攤建筑面積這一指標超出正常值。其次,酒店是一個運營十分繁瑣且投資十分龐大的資產,酒店中不斷的出現因為資產核查不及時導致的購置不規范、產品閑置、賬實不符等問題,最終致使大量庫存囤積與浪費、能耗與人工成本也逐年上升。而現在,整體旅游業大規模的發展,促使大量酒店無規則涌入市場,打破了供需平衡,導致大部分時間酒店的入住率都難以維持在健康的水平,旺季短期內的高入住率也難以支撐一整年酒店現金流的數據,即表現為現金流收益偏低。這幾個因素共同導致了中國酒店業投資回報慘淡的現實。根據HVS多年來的項目經驗與市場調研來看,中國酒店的凈資產收益率平均值在2%左右,而美國酒店資產收益率在6%-7%左右,差距相當明顯。

開發成本過高
隨著中國經濟的不斷發展,政策也在隨之推進,為了提升周邊城市或區域的地價和提高其城市的經濟發展,不少開發商瞄準了看似十分上檔次的高星級酒店市場。但由于中國酒店行業的起步較晚,還不夠成熟,使得在很長一段時間內,大量不合規格的地產在缺乏全面經濟可行性分析作為支撐的條件下被當做一種良好的資產進行投資并開發為酒店。中國酒店市場迎來了它盲目增量的時期。

地產挑戰
地產的主要挑戰在于,它不僅是密集型資本,而且建成后的重大改造成本也十分高昂。下圖顯示了50家酒店的總建筑面積、每平方米總收入(美元)和每平方米凈營業利潤(美元)。分析轉換為美元是為了更便于換算。
首先值得注意的是,樣本中每家酒店的平均總建筑面積約為63,000平方米。平均客房數為330間,相當于每客房建筑面積高達189平方米。通過上述因素分析以及按照某些品牌標準,最小每客房建筑面積為93平方米——可以說大多數樣本酒店的空間過大、建造過量。這樣催生一種觀點,顧問公司一定沒有做好他們的工作使得酒店房間面積過大,建造過量。雖然這個觀點在某些情況下可能是正確的,但我們HVS遇到的情況酒店通常是總建筑面積分配,因為酒店用途已根據開發項目的情況確定。這樣,酒店開發項目自身就貼上了一個重大價格標簽,這在微觀層面無法避免,同時在宏觀層面也不利于城市環境。
從圖中觀察結果顯示,酒店總建筑面積應低于50,000平方米。根據回報遞減規律或“并非越大就越好”的通俗說法,分配的建筑面積越大,越難以保證實現更高的收入/總建筑面積。根據所分析的酒店樣本,總收入/總建筑面積超過高于每平方米200美元或人民幣1,400元對業主來說還算不錯,超過每平方米300美元或人民幣2,000元為業績良好。就凈營業利潤/總建筑面積來說,每平方米達到或超過100美元或人民幣700元為業績良好。(這兩個數據僅通過一小部分樣本計算得出。)

利潤率與勞動成本
酒店管理公司可通過控制勞動成本有效調整營業利潤率,然而,令業主苦惱的是,利潤率是有結構性限制的。酒店至關重要的管理在于對主要運營部門固定與可變成本的控制。管理者在酒店低利用率期間會遇到固定支出壁壘,而在酒店高利用率期間則有機會控制可變成本。我們對酒店的兩個主要運營部門(客房和餐飲)進行了分析。
圖中顯示了可變支出和固定支出之間的關系,即勞動成本和每已售房客房利潤(Profit per Occupied Room)之間的關系??頭坎棵諾睦投殺菊?-20%,相對應客房部門的每已售房利潤為人民幣300元至人民幣1,500元之間。當每已售房客房利潤超過人民幣600元或勞動成本比例下降到10%以下時,就會出現與可變成本管理相關的拐點。
除了圖中所描述的關系外,還會出現與預期相反的情況。在所考察的酒店中,只有40%左右的酒店每已售房客房利潤超過人民幣600元,直接原因就是市場平緩的平均房價表現。這對于巨額投資了酒店物業而不能從酒店的運營中獲得可觀的利潤的業主來說,應該是非常痛苦的事情。
究其原因,是酒店對資產管理的概念不清晰,資產管理不到位,不高效,使得資產價值流失、毀壞其資產價值、維修成本高,最后導致酒店業開發成本極高,即現金流收益低是中國酒店業投資回報低最關鍵的原因。

GDP增長放緩
除了政府調控政策外, 開發商還面臨著其他負面影響。中國公布第三季度GDP增長6.5%,是全球金融?;岳叢齔さ淖畹退?。從中美貿易糾紛開始,人民幣兌換美元匯率已接近10年來的最低水平。貿易戰的爆發已經影響到各行各業,無論是從金融界,還是到實業界。酒店業作為與金融實體關系最為密切的產業之一酒店業也受到了很大的影響?;非蚵醚抖災泄饕嬌展韭每土康耐臣?,今年1月份至5月份的旅客量增速只有5.5%左右,遠低于2018年和2017年的同期同比增速的14.04%和16.10%。
由于大量數據表現出,中國的大部分酒店都處在一種投資回報的困境之中。簡單地講,大部分的酒店都面臨著: 投資回報率過低、投資數額過大、開發及購買成本不斷上升收入低、導致運營成本過高、現金流過少等問題。

資產管理手段干預
以上存在的問題多年來一直未得到有效的解決,歸根結底來說是因為缺乏一套行之有效、適合自己酒店的資產管理模式,以及缺少一套針對行業特點定制的管理策略來充分有效利用和管理好酒店資產。對于中國來說,酒店資產管理概念不斷被普及,但是它仍然是現在酒店管理中普遍存在的薄弱環節。
酒店物業資產可通過制定更嚴謹的方案提高面積利用率、增加收益、縮短投資回收期和合理選擇出售資產獲利。根據回報遞減規律,過去幾年里酒店數量建造過量,導致有些項目還不為人所知就在功能上出現了嚴重的問題。因此,考慮到物業資產發展的未來,對開發項目各個組成部分的建筑面積分配進行前瞻性的商討至關重要。雖然觀念上已經有了顯著變化,但遺憾的是并非受經濟增長分析所驅動。對于功能出現障礙的現有酒店,資產管理人將確定問題所在并實施改造;例如,閑置面積過大應考慮共享經濟提升物業利用率。多家酒店已在其物業中推出了聯合辦公空間,讓開發項目能面向更廣闊的市場。同時,還必須為多種功能和諧融合發展提供或調整其他設施進行輔助。
拯救不良資產的過程從業績分析和物業審查開始。資產管理人將根據對運營和支持部門的評估、資本支出要求和任何資本要求或義務,制定詳細的資產計劃。資產管理公司將代表業主制定該項計劃,并與酒店管理公司的管理團隊合作以實現最初確定的目標。

酒店資產管理的概念最早出現在美國。美國80年代中期,酒店業分為兩種類型的客戶:受酒店業投資高額回報吸引的機構投資者和保險公司。他們在80年代末期,由于對資產管理不當,遭遇了酒店債務?;?,導致房產被銀行拍賣。此時,酒店業主對于酒店的投資回報的關注度逐漸提高,對酒店資產管理的意識增強,也迫切的需要管理技能方面的支持,所以出現了酒店資產管理公司,能夠為酒店業資產進行系統的、全方位的、有規劃的、有保障的、有安排的進行管理。然而在中國,酒店資產管理的概念近兩年才在行業中展露頭角,資產管理人寥寥無幾,多數酒店人對此概念也只是略知一二。隨著行業的發展與進步,資產管理這一概念必將是未來酒店行業討論的核心,資產管理人也將成為行業內炙手可熱的角色。

關鍵字:酒店顧問、 酒店顧問公司

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